Op 16 mei 2023 heeft de tweede kamer het wetsvoorstel Wet Vaste Huurcontracten aangenomen. Als ook de eerste kamer het wetsvoorstel aanneemt, gaat er een streep door de in 2016 geïntroduceerde Wet Doorstroming Huurmarkt.
De destijds gecreëerde mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren komt daarmee te vervallen. De Wet Doorstroming Huurmarkt maakt het mogelijk om zelfstandige woonruimte (maximaal 2 jaar) en onzelfstandige woonruimte (maximaal 5 jaar) voor bepaalde tijd te verhuren. Huurders hebben in deze situatie geen huurbescherming. De betreffende huurovereenkomsten kunnen zonder tussenkomst van de rechter worden beëindigd. Te veel verhuurders maken naar de smaak van de politiek gebruik van deze wetgeving. Reden om deze liberalisatie weer terug te draaien dus.
Invoering van de Wet Vaste Huurcontracten beperkt verhuurders (de naam van de wet geeft het al wel prijs) sterk in hun flexibiliteit. Moeilijk te beëindigen huurcontracten voor onbepaalde duur worden de norm.
De vraag rijst dan: wat te doen met woonruimtes die op de nominatie staan voor verkoop (vrij van huur en/of gebruik), renovatie of sloop? Gelukkig zijn er mogelijkheden en voorziet ook de Wet Vaste Huurcontracten in wat nieuwe mogelijkheden tot tijdelijke verhuur.
Tijdelijke contracten kunnen nog even
Allereerst geldt dat – totdat de Wet Vaste Huurcontracten in werking is getreden – het nog mogelijk blijft tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. De invoering van de wet tast lopende contracten niet aan.
Leegstandwet
Na de invoering van de wet blijft de Leegstandwet van kracht. Op basis van die wet kan een vergunning worden verkregen, die tijdelijke verhuur van woningen bestemd voor sloop, grondige renovatie of verkoop mogelijk maakt. De huurder geniet dan slechts een geringe mate van huurbescherming. Er moet dan wel aan een aantal specifieke voorwaarden worden voldaan.
Uitzonderingen in de nieuwe wet
Bovendien voorziet de Wet Vaste Huurcontracten in de mogelijkheid om aan bepaalde (via een algemene maatregel van bestuur te benoemen) categorieën van huurders tijdelijke verhuur toe te staan. Dit omvat bijvoorbeeld:
- huurders die tijdelijk in een andere stad binnen Nederland of vanuit het buitenland werken of studeren; of
- huurders die vanwege renovatie of sloop hun huidige woning moeten verlaten.
In de toelichting worden daarnaast andere categorieën van huurders genoemd. In de praktijk echter zullen deze twee waarschijnlijk het meest voorkomen. Een kanttekening daarbij is dat Hugo de Jonge laat onderzoeken of de uitzonderingen die tijdelijke verhuur toch mogelijk maken niet te breed geformuleerd zijn. Het risico dat te grote groepen huurders onder de uitzonderingen komen te vallen, wenst hij namelijk te voorkomen. Mogelijk wordt dit dus nog geherformuleerd.
Een en ander zou concreet (kunnen) betekenen dat het mogelijk blijft om aan (kort gezegd) expats en huurders die vanwege renovatie tijdelijk hun eigen huurwoning moeten verlaten tijdelijk te verhuren. Dat wil zeggen voor de duur van twee jaar of korter.
Huur naar zijn aard van korte duur
Verder is het onder zeer specifieke omstandigheden – zoals al het geval was – ook nog mogelijk om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur aan te gaan. Het moet daarbij gaan om gevallen waarbij het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Deze vorm van verhuur is echter riskant, omdat niet van tevoren kan worden gegarandeerd dat de overeenkomst zal worden aangemerkt als naar zijn aard van korte duur. Dit moet uiteindelijk door de rechter worden bepaald, terwijl een rechtsgang geen wenselijke situatie is.
Bruikleen (antikraak)
Tenslotte: in voorkomend geval kan worden overwogen een bruikleenovereenkomst (ook wel antikraakovereenkomst) aan te gaan. Dit heeft invloed op de inkomsten, maar is ook effectief ter voorkoming van leegstand en overheidsbemoeienis en kan een hoop ellende voorkomen.
Voor het juiste praktische en juridische advies zijn Patrick Jansen (Antikraak.nl) en Thomas Hovers (Sarfaty Advocaten B.V.) beschikbaar.
